比特币房贷破局：FHFA推动加密资产入抵押体系

在5月27日，华尔街百年机构Cantor Fitzgerald启动针对机构客户的20亿美元比特币抵押贷款计划，首批合作方包括FalconX Ltd.与Maple Finance。作为美国国债官方承销商之一，其入局被视为比特币金融化的重要里程碑，预示着比特币正从存量资产转向可影响信贷体系的金融工具。 一个月后，美国联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特（Bill Pulte）公开要求房利美（FNMA）和房地美（FHLMC）研究将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系的可行性。该表态迅速引发市场剧烈反应，24小时内比特币价格上涨近2.87%，重新站上108,000美元关口，凸显市场对政策拐点的高度敏感。 Pulte的权威性源于其在FHFA的双重角色——既是监管者又是两家政府支持企业（GSE）的董事会主席。自2025年3月上任以来，他已大幅重组管理层，调离多名董事并解雇房地美前CEO，强化了对GSE的控制力。此举使他在推动加密资产进入房贷体系方面具备实质性执行能力。其个人背景亦增添复杂意味：作为普尔特房屋公司第三代掌门人，与特朗普同为地产世家，早年即公开持有比特币与Solana，并投资高波动性资产，展现出鲜明的“去中心化”立场。 然而，政策推进面临内部分歧。美国住房和城市发展部（HUD）内部正就是否引入稳定币与区块链技术追踪联邦住房补助资金展开激烈讨论。尽管推动者为前安永合伙人欧文·丹尼斯，但部分官员担忧此举可能重演2008年次贷危机，称其“像用大富翁游戏币发钱”。当前系统中，加密资产必须转换为美元并存放满60天才能被视为成熟资金，而新指令第2025-360号明确要求房利美与房地美直接计算加密货币持有量，无需兑换为法币，标志着评估逻辑的根本转变。 根据指导方针，仅受美国监管的中心化交易所发行且合规的资产才有资格参与。企业须在评估中纳入风险缓解措施，如根据市场波动性调整估值，并按储备比例进行风险计提。提案需经董事会批准后提交FHFA审核授权，最终落地仍需时间。 这项变革的核心意义在于首次赋予去中心化资产“住房杠杆”效应。此前，像Milo Credit、Figure Technologies等平台虽提供比特币抵押房贷，但因无法证券化给房利美与房地美，导致利率高企、流动性受限。一旦制度化，不仅可降低借款成本，更将释放大量长期持有者的财富潜力。 据Redfin首席经济学家Daryl Fairweather分析，疫情期间大量居民转向加密交易，部分人已积累足够首付资金。Security.org 2025报告指出，约28%的美国成年人持有加密货币，其中千禧一代与Z世代占比超半数，购房支付方式正悄然变化。2021年调查显示已有近12%首次购房者通过卖币付首付，预计该比例持续上升。 以2017年购入5万美元比特币为例，若至2025年价值达50万美元，与其出售缴纳9万税金相比，选择抵押30万美元BTC获取30万贷款（利率9.25%），每年仅付约2.7万美元利息，省下9万税款，同时保留比特币升值空间与抗通胀属性。相较当前30年期房贷利率约7%，15年期约6%，此类方案每月可节省约1000美元，总利息减少近19万美元。 值得注意的是，这不仅是个人财务优化，更是推动房利美与房地美私有化的关键路径。特朗普近期宣布推进两家企业上市，强调政府将保留“隐性担保”。比特币抵押机制可通过引入多元抵押品、转移风险压力、吸引新型资本投资者等方式，为去政府化改革提供“金融缓冲带”，缓解政治阻力，构建“技术替代论”话语空间。 目前比特币总市值约2.1万亿美元，相当于美国住房抵押贷款市场的17%。若全部可用于抵押，按50%贷款价值比（LTV）计算，可支持1.05万亿美元贷款本金，占现有存量约8–9%。即便仅取50%可接受部分，仍能支撑5250亿美元，占比4–5%。若政策全面落地，将为住房市场注入数千亿美元新增融资力量，相当于当前加密抵押贷款市场的100倍以上。 与此同时，《大美丽法案》正式生效，永久上调合格商业收入（QBI）扣除比例至23%，有效边际税率降至28.49%。叠加100%额外折旧与Section 179扣除上限提升至250万美元，显著改善地产项目税后现金流，降低链上资产用于房产投资的准入门槛，为“链上资产—链下不动产”融合提供合规框架。 目前已有多个项目在布局：Milo Credit自2022年起提供最高500万美元、期限30年的加密抵押房贷，年利率9–10%，不设强制平仓；Ledn则主打比特币支持贷款，实现即时放款与复利储蓄；Moon Mortgage专注服务无传统信用记录的加密用户，采用链上行为评估替代FICO评分；People’s Reserve正在开发自偿还抵押贷款与房屋净值比特币信贷（HEBLOC），强调资产所有权保护，预计于7月4日推出测试服务。 基础设施层面，Beeline Title计划于2025年8月上线全国性数字产权登记平台，实现全链上房产权属管理。微策略亦开发了比特币信用模型，获Pulte公开关注，加速技术整合进程。 从华尔街券商到联邦监管机构，从总统发声到房地产资本重构，比特币正经历身份跃迁——从“数字黄金”走向“信用媒介”。当房利美与房地美真正接纳比特币作为承保资产时，一个以去中心化资产驱动的新型金融范式或将诞生。这不仅是技术突破，更是一场深层次的金融秩序重构。比特币房贷制度化，或将成为特朗普“大而美”时代最具象征意义的政策工具。