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美国总统唐纳德·特朗普近期提出一项为期50年的住房抵押贷款计划，旨在减轻房主每月还款负担。他在周一的一次采访中表示：“这仅仅意味着你每月要少付钱。”当前美国主流住房贷款期限普遍为30年，特朗普的提议将期限延长20年，以进一步降低每月分期付款（EMI）。
尽管该计划在短期内看似利好，但其长期影响引发广泛质疑。批评者指出，虽然月供减少，但总利息支出将大幅上升，削弱房产作为财富积累工具的核心价值。
全国住房会议首席执行官大卫·德沃金对彭博社表示，50年期抵押贷款将严重削弱房屋所有权的财富积累潜力。“50年期抵押贷款会大幅贬值房屋所有权的最大价值——财富积累。”他强调。
以一笔42万美元的贷款为例，首付20%，利率6.3%。在30年期贷款下，月供约为2470美元；而在50年期计划下，月供降至约2234美元，仅减少236美元。然而，整个还款周期内，借款人将多支付约36万美元利息。最终，房屋总成本可能高达110万美元。
全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云补充道：“如果贷款期限内需额外支付近36万美元利息，那么偿还一半贷款余额需要接近40年时间。这意味着大多数借款人直到贷款的最后十年才真正开始积累可观的资产净值。”
尽管面临多方质疑，特朗普仍为其计划辩护，称其“没什么大不了的”。目前，该提案仅为总统个人愿景，尚未进入立法程序，也未形成具体政策框架。
这一讨论虽聚焦于房地产金融，但在宏观层面反映出对长期债务结构与资产价值之间关系的深层思考。在高利率环境下，任何延长还款周期的提议都可能加剧家庭财务压力，进而影响整体经济稳定性。
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